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EFECTOS DEL ESTADO DE ALARMA EN LOS CONTRATOS EXISTENTES.

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, establece distintas medidas ante la situación de emergencia de salud pública ocasionada, catalogada ya por la OMS como pandemia internacional.

            La Disposición Adicional Segunda suspende los plazos procesales, la Tercera suspende los plazos administrativos, y la Cuarta los plazos de prescripción y caducidad. Sólo caben excepciones muy puntuales propias de la Jurisdicción Penal y de Familia, así como evidentemente, Contencioso Administrativa en todo lo que atañe a la salud pública.

            Ello significa que mientras se prolongue esta situación, no pueden interponerse demandas ni reclamaciones administrativas, sin perjuicio alguno en cuanto a plazos o cómputos, que se reanudarán al finalizar la misma.

            Ahora bien, ¿Qué ocurre con las obligaciones contractuales? En un principio los contratos siguen siendo válidos en todos sus términos y deben cumplirse las estipulaciones previstas en los mismos, siguiendo el principio de “pacta sunt servanda”.

            Sin embargo, nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor, previsto en el artículo 1.105 del Código Civil, según el cual “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.”.

            Y por ello, según los supuestos, puede ser de plena aplicación una figura jurídica conocida como cláusula “rebus sic stantibus”, que permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias nuevas a las existentes en el momento de su firma y las prestaciones de algunas de las partes son excesivamente gravosas rompiendo el equilibrio económico del contrato, como establece la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la Sentencia de fecha 15 de octubre de 2.014.

            Ante esta situación, podríamos establecer una distinción, entre las relaciones jurídicas en que se prevé una aplicación directa de dicha cláusula, que puede llegar a afectar uno de los elementos esenciales del contrato; y aquellas otras en las que proceda una aplicación mediata, con un fin transitorio y moderador.

            En el primer supuesto, cabría mencionar los contratos de ALQUILER DE LOCALES DE NEGOCIO, cuya actividad haya quedado suspendida por el propio RD – Artículo 10. Medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales- que suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, salvo excepciones.

            Y puesto que el local es inhábil para el fin al que se le destinó, cabría exonerar el pago de la renta de alquiler mensual mientras se prolongue dicha suspensión, pudiendo en su caso prolongar el citado contrato proporcionalmente.

            En el segundo supuesto, cabría mencionar los contratos de COMPRAVENTA PRIVADA o ARRAS PENITENCIALES suscritos, y cuya fecha de cumplimiento máxima -elevación a escritura pública – se devengue durante la presente situación de emergencia sanitaria, con vigencia del confinamiento ordenado por la autoridad competente.

            Al respecto cabe partir que el Consejo General del Notariado tras la declaración del estado de alarma por el Gobierno en el que se indica que se adoptarán, en colaboración con la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, “las medidas necesarias para garantizar los servicios notariales de urgencia” señala que sólo caben este tipo de actuaciones, sometiendo al criterio de cada notaria la apreciación de esta circunstancia.

            A su vez, el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 establece la suspensión del plazo de caducidad de los asientos del registro durante la vigencia del real decreto de declaración del estado de alarma.

            En consecuencia, y partiendo de lo expuesto, respondemos a algunas de las preguntas efectuados por nuestros clientes:

            · ¿Puede resolverse un contrato de arras penitenciales, a causa del estado de alarma, sin pérdida del capital entregado para el comprador o devolución doblada por el vendedor, según quien lo inste? NO, puesto que la prestación de ambas partes podrá cumplirse cuando dicha situación cese.

            · ¿Puede resolverse un contrato de arras penitenciales o compraventa privada por incumplimiento del plazo de formalización, que vence durante el estado de alarma? NO, entendemos de aplicación la cláusula rebus sic stantibus, y dicho plazo queda igualmente suspendido, por analogía con la D.A. Segunda, desde la promulgación de dicho estado el 14 de marzo, reanudándose cuando se levante dicho estado. Es decir, quedarían los mismos días de cumplimiento que restasen antes de la citada fecha, que se computarán a partir del levantamiento.

            · ¿Qué sucedería si debido a dicha suspensión, y a un cambio de la situación financiera del comprador derivado del COVID-19, por ejemplo, estar sujeto a un ERTE, la entidad financiera denegara una hipoteca previamente concedida? En este supuesto, y por aplicación de la citada cláusula, sí procedería la resolución contractual con mera restitución de prestaciones, integrando el contrato con el artículo 621-49 del CCCAT, si es que ya o se hubiera previsto con anterioridad.

            · Durante la vigencia del presente estado de alarma y mientras dure la situación de confinamiento, ¿Se puede requerir a una persona para que comparezca en la Notaría, aún en el supuesto que el Notario haya autorizado dicha operación y esté dispuesta a formalizarla, y considerar su negativa incumplimiento contractual, con los efectos previstos? NO, la limitación a la libertad de circulación a las personas impuesta por motivos de salud pública, y sólo excepcionada por los servicios esenciales determinados gubernativamente, se antepone a la formalización de los citados contratos. Los plazos de los mismos se encuentran suspendidos, como ya se ha expuesto.

           COLL&SILVEIRA está a su entera disposición para resolver cualquier duda.

#ESTEVIRUSLOPARAMOSUNIDOS


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